- Что такое поддельные ОСС и кому они нужны
- Хитрости захватчиков
- С чего начинать борьбу против подделок ОСС
Известный печальный факт: управляющие организации по всей стране регулярно добиваются своих целей, прибегая к мошеннической схеме поддельных ОСС (общих собраний собственников жилья). Капремонт, смена УК и другие важные вопросы в многоквартирном доме часто решаются вообще без участия его жителей. Они узнают о том, что прошло общее собрание и решение принято, уже после того, как всё закончилось и вышел срок исковой давности. Как такое возможно?
Рассмотрим ситуацию на примере ОСС по вопросу смены Управляющей Компании (самый распространённый случай в крупных городах и особенно в Москве).
Жильцы не планировали менять свою УК, но однажды они получают квитанции об оплате, в которых указана другое юр.лицо. На все вопросы жильцы получают ответ: прошло ОСС, кворум был собран и проголосовал ЗА. Часто при этом оказывается, что срок в 6 месяцев, которые закон даёт на обжалование результатов, тоже истёк.
Каким образом рейдеры этого добиваются? Хитростей много. Например, проведя поддельное ОСС, они обращаются в МЖИ с просьбой зафиксировать результаты ОСС, как этого требует закон, но намеренно допускают какую-нибудь незначительную ошибку в документах. Им дают лицензию и фиксируют, как Управляющую домом организацию, но документы возвращают на доработку. После этого “поддельщики” возвращаются с документами уже тогда, когда прошло более полугода с даты собрания. Так в систему ГИС ЖКХ информация о собрании поступает позже и жители смогут узнать о нём только тогда, когда срок исковой давности уже гарантированно пройдёт.
Другой пример: на сайте ГИС ЖКХ публикуют сканы документов ОСС с подписями жильцов, но они отсканированы таким образом, что подписи неразборчивы, а новая УК лишь разводит руками, мол, там всё понятно, а вы просто придираетесь!
И, что особенно важно: по закону выбранную УК нельзя поменять в течение года после назначения, поэтому целый год жильцам придётся жить с рейдерской УК без возможности её сменить (ЖК ст 162 п. 8.1.). При этом, если жильцы успели провести собственное ОСС и проголосовали против смены Управляющей Компании, сохранив свою прежнюю, суд трактует это как пролонгацию договора с действующей УК, а значит, рейдеры могут провести новое собрание хоть на другой день после предыдущего, и год им ждать не нужно!
Неужели с такими захватчиками ничего нельзя сделать и жители должны смириться?
А вот и нет!
Для разных вопросов ОСС необходим разный кворум. Так для смены УК необходимо, чтобы ЗА проголосовали собственники ⅔ жилых квадратных метров дома. Это означает, что те, кто проводит поддельное ОСС, постараются собрать кворум из собственников 66% квадратных метров.
Поэтому, нужно постараться получить список тех самых якобы проголосовавших собственников, (а таковых может быть даже 75%). После этого достаточно 10-15% официально заявивших, что они не голосовали. Это снизит кворум ниже порога. Но, если список проголосовавших достать не получается, то заявления необходимо собрать от собственников 34% жилых квадратных метров.
Таким образом, первое и самое главное, что нужно сделать жильцам — это обратиться в суд с исковыми заявлениями, в которых они напишут, что не участвовали в голосовании.
Как только кворум собрания будет официально оспорен, суд сможет признать ОСС несостоявшимся и его результаты будут отменены.
Возможность доказать своё неучастие в собрании есть. Обращаемся к закону:
Вот выдержка из 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ:
«Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.»
Обратите внимание на эту формулировку: “узнал или должен был узнать о принятом решении”.
Если жителям удастся доказать тот факт, что кто-то из них не был уведомлён и не мог быть уведомлён о собрании, то у них есть шанс опротестовать решение ОСС через снижение кворума. В таком случае этот собственник выступит истцом в суде, а все остальные жители, готовые отстаивать своё неучастие в собрании, обращаются с заявлениями через Госуслуги и также участвуют в этом судебном процессе.
Доказательством может стать, например, полученная собственником квитанция ЖКХ от нового юр.лица, тогда как в предыдущих квитанциях УК была другая. Дата получения этой квитанции может стать точкой отсчёта, после которой собственник узнал о том, что в его доме прошло ОСС и сменилась Управляющая Компания.
Многие жители, возмущённые фактом подделки подписей, сразу отправляются в полицию или Следственный комитет. Это, конечно, тоже правильно. Документ о принятии заявлений в полицию или СК станет важным подспорьем в суде, но начинать всё же необходимо с подготовки и подачи исковых заявлений в суд, а обращение в полицию провести параллельно. Стоит, к сожалению, учитывать, что, даже если дело вообще будет возбуждено, привлечь к уголовной ответственности поддельщиков очень непросто и такое дело может тянуться несколько лет.
Обязательно нужно обратиться с соответствующими заявлениями в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция).
Очень важно также вовремя проводить свои собственные ОСС, назначая в электронной системе своего администратора, чтобы исключить возможность для мошенников сделать то же самое. Как известно, кто первым назначил собрание, тот и админ.
Приходится признать, что борьба будет непростой. Закон написан в нашу защиту, но чтобы добиться своего придётся очень постараться. Но это возможно и реально. Поэтому призываю вас не опускать руки, уверенно идти вперёд, вооружаться знаниями и заручившись юридической поддержкой, выигрывать суд и доказывать, что ОСС было поддельным. И непременно проводить своё.