Как провести общее собрание собственников (ОСС) в своём доме и не сойти с ума

В подготовке и проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме опираться следует на статьи Жилищного Кодекса 44−47.1. Там подробно описано, что такое Общее собрание собственников (ОСС). Есть еще и приказ Министерства строительства и ЖКХ от 28 января 2019 года № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников (…)».

Но все они рассказывают только о формальной стороне собрания.

Чтобы провести ОСС, придётся пройти через несколько этапов, которые поначалу кажутся несложными. К сожалению, многие активисты, столкнувшись с трудностями на одном из этих этапов, теряются, пугаются и, разочаровавшись, бросают эту затею. Но бояться не стоит, все трудности преодолимы и результат успешно проведённого ОСС, поверьте, стоит всех затраченных усилий.

В этой статье я подробно разберу каждый из этапов ОСС: предподготовку, подготовку, проведение и тот этап, который может ожидать собственников после проведения.

Надеюсь, что, прочитав этот немаленький текст до конца, вы убедитесь, что не так страшно ОСС, как его отсутствие.

Очень рекомендую при подготовке к ОСС тщательно изучить статьи 44, 45, 46, 47 и 47.1 ЖК РФ. Опираясь на них, вы сможете лучше подготовиться и избежать возможных подводных камней.

Необходимо знать, помнить (а потом и разъяснять жильцам), что голосуют на ОСС владельцы только жилой площади, и для успеха собрания (т.е. получения кворума и положительных решений поставленных вопросов) важно, чтобы проголосовали владельцы как можно большего количества жилой площади. Так, при общей жилой площади дома, например, в 1000 кв метров, у владельца квартиры с жилой площадью в 50 кв м будет 5% голосов.

Обратите внимание, что с 1 сентября 2025 г. вступает в силу Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30.04.2025 № 266/пр, который вносит ряд изменений в требования к оформлению протокола ОСС и в порядок направления принятых на собрании решений в органы власти.

На этом этапе вам, во-первых, необходимо определиться с темами, которые волнуют жителей дома. Это важно ещё и потому, что, если раньше ОСС в доме не было и стоит задача выбрать Совет дома, то начинать лучше всего с темы попроще, с той, которую гарантированно поддержит большинство жителей дома и против которой не станет возражать Управляющая организация/компания (УК). Например, "избрание Совета дома и установка пандуса" или "избрание Совета дома и установка информационной доски".

Подойдёт любая тема, где нет противостоящих интересантов. Если тема сложная, такая как, например, "Смена УК" или "Создание ТСЖ", нужно быть готовыми к тому, что действующая УК будет изо всех сил сопротивляться и дело может дойти до суда. Если вы будете изначально к этому подготовлены, то вас это не напугает. Как подготовиться — расскажу ниже. Начинать лучше с чего-то более простого, чем смена УК. В первую очередь, стоит выбрать Совет дома и совместно решить несколько вопросов полегче.

Почему я советую совместить две темы и одной сделать выбор Совета дома, а второй — что-то нейтральное и то, что всем понравится? Потому что многие жители просто не понимают, зачем нужен Совет дома, не верят в его эффективность и значимость. При этом, мой опыт наглядно доказывает: в домах, где СД работает, жить намного лучше и приятнее, чем в точно таких же домах по соседству, но таких, где выбрать СД поленились или не смогли.

Во-вторых, следует заняться набором актива. Это не так просто, как кажется, но вполне решаемо. Люди должны понимать, что они вступают в борьбу за судьбу своего дома, что эта борьба будет отнимать у них некоторое количество времени и моральных ресурсов и быть готовыми поддержать друг друга. Также необходимо, чтобы у них были хорошие отношения с соседями. В активе не должно быть много людей, достаточно пяти-семи человек, желательно живущих в разных частях дома (в разных подъездах и на разных этажах). Это важно для того, чтобы у каждого из них было какое-то количество хороших знакомых соседей, готовых поддержать именно его.

В-третьих, и это очень важно, следует подготовить материальную базу, то есть запастись справками, ответами на обращения и жалобы, подписанными заявлениями и тому подобными свидетельствами действий жильцов, недовольных работой УК и пытающихся улучшить жизнь в своём доме.

Чем больше у вас на руках будет бумажных/отсканированных/распечатанных/написанных от руки и пр. свидетельств ваших действий, тем большую пользу всё это принесёт вам в том случае, если дело дойдёт до суда. Это и есть та самая подготовка, о которой я упоминал выше. Попросите всех жителей дома, а особенно — актив, собрать всевозможные обращения и заявления, направляемые ранее по всем поводам, касающимся недовольства вашей УК. Здесь пригодятся обращения во все организации, от Управы и Горводоканала до ГИДББ и Совета депутатов. Если собрание посвящено установке пандуса — пригодятся жалобы от жителей дома на неудобство пользования лестницей для родителей с детскими колясками и/или инвалидов, если тема — установка освещения на детской площадке, пригодятся обращения с просьбами осветить двор и жалобы на невозможность погулять с детьми зимним вечером. Словом, собирайте всё и складывайте в специальную папочку — пригодится! Документы должны быть собраны до того, как будет инициировано собрание.

На этом этапе подготовки объявлять жителям о планируемом ОСС пока не нужно. Предлагайте жителям помощь в составлении и оформлении обращений (освещение, пандус, информационная доска, уборка подъездов и т.д.), просите делать копии и фиксировать ответы. Всё это понадобится не только на финальном этапе. В первую очередь, это нужно для получения обратной связи от жильцов, понимания актуальности тех или иных проблем, выявления актива и знакомства с жителями дома. Актив на этом этапе оценивает свои силы и осознаёт, насколько он готов ввязываться в дальнейшую работу.

Полезно также набрать положительных примеров успешно решённых задач такого рода в других домах. Это поможет убедить сомневающихся и негативно настроенных жителей в том, что их проблема решаема.

На этом же этапе стоит обратить внимание на форму проведения ОСС онлайн. Важно знать, что тот, кто первым инициировал первое ОСС в информационной системе, автоматически становится его администратором в этой системе и сместить его можно только другим ОСС. Соответственно, если инициатором первого ОСС стала УК, то она и будет в дальнейшем администратором всех ОСС. Поэтому так важно провести первое ОСС онлайн от имени жителей и назначить администратором представителя будущего Совета дома. Многие пытаются бороться с этим, проводя собрания “на бумаге” и игнорируя онлайн-форму, но это большая ошибка, так как по закону ОСС в электронной форме признаются более легитимными, нежели на бумажных бюллетенях.

Запретить проведение ОСС в электронной форме нельзя. В законе прописаны правила проведения ОСС в электронной форме, поэтому невозможно требовать, чтобы такая форма в каком-нибудь конкретном доме была бы отменена по желанию жильцов.

Были случаи, когда по суду ОСС, организованное УК в электронной форме признавалось более весомым и, соответственно, отменяющим результат “бумажного” собрания собственников. Электронное собрание собственников — это ультимативный инструмент, в чьих бы руках он ни был, и отдавать его в руки УК — большая ошибка. Поэтому я настоятельно советую проводить ОСС именно в электронной форме, и даже, если часть жителей будет голосовать на бумажных бюллетенях, вносить их результаты в систему всё равно будете вы, как администратор собрания.

Дальше нужно определиться со списком будущего Совета дома. Не обязательно в него войдут все члены актива, важно, чтобы все кандидатуры были убедительны. Добавлять в список будущего Совета дома главного скандалиста в доме — не лучшее решение. К кандидатурам люди должны быть настроены или положительно или нейтрально. У Совета дома не так много работы, как кажется, а основная нагрузка ложится на Председателя Совета дома.

Если темой собрания становится смена УК, то на этом этапе нужно составить паспорт дома. Его не так просто добыть, какую-то информацию можно получить в действующей УК, но паспорт нужен обязательно. С ним нужно будет обойти все УК в районе и спросить, кто из них готов будет взять ваш дом, обсудить условия и договориться о переходе к ним.

В любом случае, необходимо составить список тем, которые будут обсуждать на ОСС и которые нужно будет защитить перед всеми жителями дома.

Обязательно потребуйте от УК Реестр собственников жилья. Каждая УК обязана вести его и предоставить вам в течение 5 дней с момента получения письменного обращения (согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК).

В Реестре содержится много полезной информации, без которой проведение ОСС будет весьма затруднительно. В нём вы найдёте ФИО, точную жилую площадь его квартиры и доли в ней, а если повезёт, то и контактные данные. Подсчитывать голоса тоже удобнее с использованием Реестра.

После составления списка тем, который вскоре превратится в Повестку вашего собрания, нужно обратиться к юристу и проработать с ним дальнейшие действия. Сделать это нужно обязательно, чтобы избежать грубых ошибок в составлении документов и не навредить себе. Также нужно определиться с формой проведения ОСС (очно-заочная, или заочная бумажная/электронная)

Параллельно начинается ведение работы с жителями и объяснение важности и нужности предстоящих изменений, особенно, если вы планируете сменить УК. На этом этапе действующая УК начнёт ставить палки в колёса и пытаться переубеждать жильцов.

Как показывает практика, в начале вашей работы только 10% жителей будет за вас, 10% — против, а остальным 80% будет всё равно. Поэтому вашей задачей на этом этапе будет убедить эти 80%, чтобы как можно больше людей перешли на вашу сторону. Когда вы наберёте достаточно сторонников лично, можно объявлять о предстоящем ОСС в домовом чате. Там за вас будут выступать ваши сторонники, сначала самые громкие. Остальные постепенно тоже подтянутся: те, кто против, уже не заглушат голоса тех, кто за, а те, кому всё равно, уже не станут вам мешать и, в целом, будут скорее за, чем против.

Не стану вас обманывать, это очень сложно. Иногда один-два особо шумных и скандальных товарища способны сильно испортить всем настроение и демотивировать даже тех, кто изначально был настроен наиболее решительно. Просто помните, что многим удалось добиться своего, а значит, удастся и вам. Главное, верьте в себя и не останавливайтесь на достигнутом! Крикунов и скандалистов вежливо игнорируйте, слабые голоса поддержки ловите и подбадривайте.

Закончив с этим этапами, можете себя поздравить: вы большие молодцы и справились с очень сложной и важной частью работы. Не опускайте руки и смело двигайтесь дальше!

Инициировать проведение ОСС может как один житель дома, так и УК.
Инициатором собрания могут также стать местные органы власти. Это происходит, например, в случае, когда речь идёт о включении дома в Фонд развития территорий.

Не забывайте, что голосуют не "жители", а их "метры", то есть жилая площадь дома.
Поэтому наиболее весомыми будут голоса тех квартир, которые больше всего по площади и имеют наименьшее количество собственников. Упрощая, можно сказать, что голос единственного собственника квартиры в 120 кв м будет более значим, чем голоса пятерых долевых собственников одной квартиры, площадью в 60 кв м.

Если инициаторов ОСС наберётся 10% от числа жилой площади дома, то УК обязана им помочь. Статья 45 пункт 6 ЖК РФ это подтверждает. Разумеется, если собрание будет посвящено смене УК, то эта помощь будет формальной, но, если речь о более "мирных" темах, то УК охотно примет участие и поможет напечатать бюллетени, развесить объявления и т.д.

Важный момент: оповещение жителей о проведении ОСС должно произойти не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение, уведомляющее о проведении ОСС, тоже регламентируется законодательством.

Обычно достаточно бывает повесить объявления и известить соседей в общедомовом чате, но, если тема сложная (например, смена УК) и в перспективе дело может дойти до суда, то извещения всем собственникам следует направлять заказными письмами или оповещать лично, требуя подписи собственника на оповещающем документе и снимая этот процесс на видео. Тогда никто уже не сможет сказать, что он не был в курсе, поэтому не смог принять участие в ОСС.

Процедура созыва ОСС обязательно требует тщательного соблюдения всех юридических формальностей.

Очно-заочная форма проведения на сегодняшний день является наиболее распространённой и состоит из двух частей. Очная проходит в объявленную первую дату и предполагает присутствие хотя бы одного-двух участников. Вторая дата, указанная в протоколе, закрывает сбор бюллетеней заочной части. До второй даты нужно успеть собрать бюллетени с как можно большего количества жителей.

Юрист, который помогал проверить документацию, поможет и подготовить протокол ОСС и бюллетени. Бюллетень отличается от протокола слегка изменёнными формулировками пунктов.

В законодательстве нет прямого требования создавать счётную комиссию при проведении ОСС. Но её можно создать — в этом случае это нужно будет внести в протокол и бюллетень.

Бюллетени нужно считать и вносить их в электронную систему с видеофиксацией процесса. Это поможет в том случае, если у кого-то возникнут сомнения, что результаты подсчитаны правильно.

После подсчета и внесения бумажных бюллетеней в систему, результаты передаются в УК для регистрации. В том случае, если темой ОСС была смена УК, то результаты отправляются в ГИС ЖКХ, а их нотариально заверенные копии направляют в бывшую УК и в новую УК.

Казалось бы, всё позади, ОСС состоялось и результаты удовлетворяют жителей и зафиксированы официально. Но остаётся финальный, тоже непростой этап. При сложных темах ОСС, таких, как смена УК или нюансов заключения прямых договоров с поставщиками услуг и т.д., может возникнуть вероятность обращения в суд. УК будет пытаться выявить нарушения в проведении ОСС и оспорить его итоги (так бывает, если темой ОСС была смена УК). Вот здесь-то актив и извлечёт из запасов все документы, собранные заранее — все обращения, заявления и жалобы на плохую работу УК.

Несколько по-другому следует действовать жильцам, которые хотят оспорить результат ОСС, проведённого самой УК. В этом случае жильцам достаточно уведомить суд о том, что они не участвовали в собрании. Самый эффективный способ опротестовать ОСС — это оспорить его кворум. Если УК провела "поддельное" ОСС, то жителям не нужно доказывать факт подделки, достаточно лишь указать на факт своего неучастия. Подробно о том, в каких случаях какой кворум нужен, прописано в статье 45 ЖК РФ.

Возможно, УК решит опротестовать ОСС именно на основе проблем с кворумом, но вас им не напугать, если вы предусмотрели это заранее и, собирая бюллетени, фиксировали процесс на камеру.

Кратко подытожим:

Вполне возможно, что последний этап вам и вовсе не пригодится, особенно, если тема вашего ОСС была бесконфликтной и достаточно простой. Если же нет, будьте готовы к сложностям, но помните, что они не должны вас останавливать и расстраивать.

ОСС — это трудно и нервно, но результат вас обязательно порадует и вы добьётесь всего, чего захотите. Сложнее всего будет в первый раз, затем станет немного проще и появится опыт. Не сомневайтесь в своих силах, многие уже прошли этим путём, справитесь и вы!