В числе прочего предлагались различные инициативы по внесению положительных изменений в организацию и проведение ОСС. Я составил список озвученных инициатив и прокомментировал их, добавив одну от себя.
1. Обязательное нотариальное заверение подписи
Инициатива: при проведении ОСС каждый собственник голосует с нотариальным заверением своей подписи при передаче решения собранию.
Оценка: предлагаемый механизм избыточен и контрпродуктивен.
Цель понятна — помешать недобросовестным организаторам ОСС, которые подделывают подписи и портят жизнь жителям. Такая система усложнит процедуру не только тем, кто проводит поддельные собрания, но и тем, кто проводит настоящие. Убедить каждого собственника отправиться к нотариусу, чтобы он подтвердил свою подпись, будет очень непросто: услуги нотариуса стоят денег, визит к нему отнимает время и требует дополнительной логистики. В результате честные собрания просто перестанут проводиться — невозможно будет собрать кворум. Ну, а недобросовестные всё равно найдут способ обойти это требование. Так что предложение заверять подписи у нотариуса — это попытка лечить головную боль гильотиной.
Возможный вариант: инициатор ОСС заверяет свою подпись у нотариуса до того, как рассылать жителям Уведомление о предстоящем собрании. Это не сложно организовать, зато у жителей будут дополнительные гарантии.
2. Личная сдача документов инициатором ОСС; несколько инициаторов
Инициатива: инициатор ОСС обязан сам сдавать результаты собрания в ГЖИ (и другие инстанции) — без передачи по доверенности или поручению, лично, под камеру, с предъявлением паспорта для надёжной идентификации.
Оценка: инициатива хорошая, её нужно развить. Она ломает схему, при которой инициатором «назначают» человека, который даже не знает о собрании, его подпись ставят задним числом, а документы за него сдаёт кто-то другой. Личная явка с паспортом и фиксацией на камеру делает такой вариант невозможным.
Возможное развитие: увеличить обязательное число инициаторов ОСС до трёх человек (для домов, где собственников жилья 50 и более). В этом случае у тех, кто захочет провести поддельное ОСС не будет возможности подкупить или уговорить жильца выступить инициатором и оформить на него собрание.
Что учесть при проработке: необходимо чётко определить минимальное и максимальное количество инициаторов, возможно, понадобится установить градацию в зависимости от количества собственников в доме. Следует также указать, что все инициаторы выступают совместно и имеют равные права, а для подачи документов можно выбрать среди них старшего. Каждый из инициаторов обязан лично подтвердить своё участие в подаче документов.
3. Сдача бумажных бюллетеней через МФЦ с идентификацией
Инициатива: если голосование в очно-заочной форме проводится с помощью бумажных бюллетеней, то житель сдаёт бюллетень в МФЦ с идентификацией по паспорту.
Оценка: инициатива хорошая, но есть сложности. Процедура напоминает инициативу с заверением подписи у нотариуса, но этот вариант в разы мягче и вполне достижим. Жители регулярно обращаются в МФЦ по разным вопросам, для большинства это знакомое место с понятными механизмами обращения. Полезно при этом проводить заочную часть собрания в электронной системе. Протоколы в бумажной форме будут заполнять немногие, как правило, это пожилые люди, которые часто посещают МФЦ и бумаге доверяют больше, чем электронным документам.
Сложности:
Ответственность ложится на сотрудника МФЦ, который фактически становится Администратором Информационной системы. Этот момент требует проработки.
Не во всех регионах нашей страны хорошо развита система МФЦ, поэтому для них необходимо продумать схожий простой формат идентификации.
4. Запрет управляющей компании быть инициатором ОСС по выбору УК
Инициатива: запретить управляющим организациям выступать инициаторами общего собрания по выбору управляющей компании.
Оценка: инициатива спорная, требует доработки. В предложении есть свои плюсы. В настоящее время действующая УК, которой жильцы недовольны и которую пытаются сменить, может запустить свое собственное собрание в параллель тому, которое организуют жильцы и попытаться таким образом сохранить своё положение в доме. Новая инициатива исключает подобную возможность.
Но бывают более сложные ситуации: например, когда жильцов устраивает действующая УК, а её пытаются сместить. В этом случае УК захочет инициировать собрание ради блага жильцов и при их поддержке, но, если инициатива будет принята, сделать этого действующая УК не сможет. Поэтому инициативу в таком виде принимать нельзя — нужно доработать и отделить случаи, когда УК действует против интересов жителей, от случаев, когда она действует в их интересах и по их воле.
5. Годичное ограничение на перевыбор УК
Правовая база. Норма указана в статье 162 ЖК РФ. Годичное ограничение закреплено в ч. 8.2 ст. 162 (после Федерального закона № 434-ФЗ от 04.08.2023): собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и выбрать новую УК не ранее чем через год с даты заключения договора, кроме случаев невыполнения УК условий договора или смены способа управления. Также работает ч. 6 ст. 162 о пролонгации договора, если никто не заявил о его прекращении.
Инициатива: распространить годичное ограничение на любой выбор управляющей организации жителями, включая не только её замену, но и сохранение действующей УК.
Оценка: инициатива позитивная, но требует детальной проработки. Дело в том, что имеющийся закон научились обходить: в доме проводится ОСС по сохранению действующей УК. Суды трактуют такое собрание не как «выбор управляющей организации», подпадающий под годичное ограничение, а как подтверждение действующего договора, фактически просто как пролонгацию, а не перевыбор УК. В этом случае не нужно ждать год, чтобы провести новое собрание и выбрать на нём другую УК (зачастую даже без ведома жильцов).
Предлагаемая инициатива закрывает пути для обхода имеющегося закона, но необходимо точно определить исключения (сохранить два существующих — невыполнение УК условий договора и смена способа управления), разграничить «пролонгацию по умолчанию» и «решение ОСС о сохранении УК», а также учесть случаи, когда сохранение УК — это воля жильцов, а не решение, принятое под давлением.
6. Запрет на проведение других ОСС по смене УК на время суда
Инициатива: если подан иск об оспаривании результатов ОСС, в качестве обеспечительной меры суд запрещает проведение любых других собраний по смене управляющей компании, пока рассматривается иск.
Оценка: инициатива спорная, требует доработки. Идея ясна: пока жители судятся за восстановление своей УК, злоумышленники могут успеть провести ещё несколько поддельных ОСС по смене УК. При этом они плодят «легитимные» основания и обесценивая иск жильцов. Запрет на проведение собрание на время суда лишит их такой возможности. Но у этой палки два конца: суды по оспариванию ОСС идут годами. За это время у жителей может возникнуть потребность в проведении законного собрания по выбору новой УК или сохранению прежней. Полный запрет на проведение ОСС по смене УК ударит и по ним, в то время как недобросовестная сторона, подав иск, сможет «заморозить» смену УК на годы.
Возможная доработка: чтобы не выплеснуть ребёнка вместе с водой, необходимо, во-первых, ввести запрет на подозрительные собрания — то есть на те, которые инициированы оспариваемой стороной. Во-вторых, дать суду чёткие критерии; В-третьих, нужно ограничить срок действия обеспечительной меры и оставить жителям выход: они могут провести собрание, если оно инициировано в отношении другой УК и никак не связано с оспариваемой.
7. Выдача лицензии только после загрузки протокола в ГИС ЖКХ
Инициатива: выдавать (продлевать/подтверждать) лицензию на управление домом только после того, как в ГИС ЖКХ загружен протокол ОСС по выбору управляющей организации.
Оценка: правильная и своевременная мера. Она позволяет закрыть конкретный пробел в системе. Сейчас возможна такая ситуация: УК приносит протокол с ошибками, ей всё равно выдают лицензию, а протокол в систему не загружают — отправляют дорабатывать. В результате домом управляет компания без корректного протокола-основания. Привязка «лицензия ↔ загруженный протокол» устраняет этот разрыв. Здесь важно, чтобы условием был только корректный протокол (проверка соответствия требованиям, в том числе по приказу Минстроя), а не сам факт загрузки файла. Нужно прописать разумные сроки загрузки, а также юридически оформить это как требование к договору управления/реестру лицензий, а не к самой лицензии.
8. Территориальная подсудность по месту нахождения дома
Инициатива: суд по спорам об ОСС и управлении домом должен определяться по территориальной подсудности — по месту физического нахождения жилого дома, а не по месту регистрации управляющей компании.
Оценка: инициатива замечательная! Серьёзной проблемой в настоящее время (во всяком случае, в Москве) является то, что крупные управляющие компании стараются проводить все суды в одном, «своём» суде — там, где у них лучше налажены взаимоотношения, где проще затянуть процесс на несколько лет (что они успешно и делают). Привязка подсудности к месту нахождения дома закрывает эту лазейку.
9. Обязательное раскрытие содержания собрания из информационной системы
Преамбула (из личного опыта): в доме проводилось ОСС в очно-заочной форме, при этом заочная часть шла с использованием информационной системы. Информация о факте проведения собрания попала в Госуслуги. дом и ГИС ЖКХ и была разослана жителям. Но узнать, чему было посвящено собрание (повестка, организатор, сроки и т. п.) оказалось невозможно.
Почему так вышло? Потому что информацию о содержании собрания из электронной информационной системы жителям обязаны предоставить в единственном случае — если форма проведения собрания была заочной с использованием информационной системы. Во всех остальных случаях (очное, очно-заочное и др.) предоставлять информацию не обязаны.
Инициатива: изменить норму таким образом, чтобы, вся информация о проводящемся в доме собрании, вне зависимости от формы его проведения (очно-заочное, заочное и т. д.) была бы доступна жителям в электронной информационной системе.
10. Включение уличной слаботочной электрики в общедомовое имущество
Инициатива: всё, что подключено к слаботочной электрике и находится снаружи дома (видеокамеры, шлагбаумы), признать частью общедомового имущества и включить в предмет обязательного голосования ОСС.
Оценка: инициатива ошибочная. Согласно ст. 36 ЖК РФ к общедомовому имуществу относится то, что служит всему дому и всем жителям. Шлагбаум этому критерию не соответствует: он нужен не всем жильцам и инициаторами установки являются, в основном, автовладельцы. Если насильно включить подобные объекты в общедомовое имущество и сделать голосование по ним обязательным, то любые изменения потребуют полноценного собрания с кворумом и протоколом. Это, во-первых, усложнит принятие решений по мелким и незначительным вопросам, а во-вторых, решения, касающиеся лишь части жильцов придётся принимать всем домом, что неизбежно приведёт к конфликтам. Кроме того, часть объектов, расположенных на улице, юридически не относится к общему имуществу дома. Разумнее решать такие вопросы точечно: например, заключать договор на установку шлагбаума с конкретными пользователями и согласовывать его размещение. Увеличение состава общего имущества посредством обязательных ОСС — это стрельба из пушки по воробьям.
Заключение:
Ключевой тезис, озвученный на круглом столе звучит так:
Проблема не в том, что законодательство в чём-то несовершенно. Проблема в том, что злоумышленники, пользуясь разными трактовками правил и законов, действуют в обход закона. Добросовестные жители, которые хотят хорошую управляющую компанию, опираются на закон; злоумышленники используют его обходные трактовки и недобросовестность отдельных участников жилищного контроля. Поэтому первичная борьба должна вестись за то, чтобы все стороны жилищных отношений в России соблюдали закон.
При этом полезны точечные инициативы, те, что усложняют жизнь злоумышленникам. Даже если они сумеют найти обходной путь, каждый барьер на этом пути будет повышать цену такого манёвра и снижать давление на жителей.
В идеале закон и судебная практика должны обязывать сторону, инициирующую и получающую выгоду от спорного решения ОСС (УК или инициатора собрания), доказывать его правомерность. Это снимет груз ответственности с добросовестных собственников, которые сейчас вынуждены годами отстаивать свою правоту в судах, доказывая факты подделки протоколов.
Увы, подобный закон вряд ли когда-нибудь будет принят, поэтому пока можно и нужно разумно бороться всеми законными и реально работающими способами, а именно: создавать наборы барьеров, которые помогут максимально жизнь мошенникам усложнить, а честным жителям — облегчить.