18 августа в г. Видное прошёл открытый Круглый стол «Противодействие рейдерским захватам многоквартирных домов, незаконным собраниям и пробелам в жилищном законодательстве».
С его итогами можно познакомиться в Telegram-канале организаторов.
В числе прочего предлагались различные инициативы по внесению положительных изменений в организацию и проведение ОСС.
Я составил список озвученных инициатив и прокомментировал их, добавив одну от себя.
1. Обязательное нотариальное заверение подписи
Инициатива: при проведении ОСС каждый собственник голосует с нотариальным заверением своей подписи при передаче решения собранию.
Оценка: предлагаемый механизм избыточен и контрпродуктивен.
Цель понятна — помешать недобросовестным организаторам ОСС, которые подделывают подписи и портят жизнь жителям. Такая система усложнит процедуру не только тем, кто проводит поддельные собрания, но и тем, кто проводит настоящие. Убедить каждого собственника отправиться к нотариусу, чтобы он подтвердил свою подпись, будет очень непросто: услуги нотариуса стоят денег, визит к нему отнимает время и требует дополнительной логистики. В результате честные собрания просто перестанут проводиться — невозможно будет собрать кворум. Ну, а недобросовестные всё равно найдут способ обойти это требование. Так что предложение заверять подписи у нотариуса — это попытка лечить головную боль гильотиной.
Возможный вариант: инициатор ОСС заверяет свою подпись у нотариуса до того, как рассылать жителям Уведомление о предстоящем собрании. Это не сложно организовать, зато у жителей будут дополнительные гарантии.
2. Личная сдача документов инициатором ОСС; несколько инициаторов
Инициатива: инициатор ОСС обязан сам сдавать результаты собрания в ГЖИ (и другие инстанции) — без передачи по доверенности или поручению, лично, под камеру, с предъявлением паспорта для надёжной идентификации.
Оценка: инициатива хорошая, её нужно развить. Она ломает схему, при которой инициатором «назначают» человека, который даже не знает о собрании, его подпись ставят задним числом, а документы за него сдаёт кто-то другой. Личная явка с паспортом и фиксацией на камеру делает такой вариант невозможным.
Возможное развитие: увеличить обязательное число инициаторов ОСС до трёх человек (для домов, где собственников жилья 50 и более). В этом случае у тех, кто захочет провести поддельное ОСС не будет возможности подкупить или уговорить жильца выступить инициатором и оформить на него собрание.
Что учесть при проработке: необходимо чётко определить минимальное и максимальное количество инициаторов, возможно, понадобится установить градацию в зависимости от количества собственников в доме. Следует также указать, что все инициаторы выступают совместно и имеют равные права, а для подачи документов можно выбрать среди них старшего. Каждый из инициаторов обязан лично подтвердить своё участие в подаче документов.
3. Сдача бумажных бюллетеней через МФЦ с идентификацией
Инициатива: если голосование в очно-заочной форме проводится с помощью бумажных бюллетеней, то житель сдаёт бюллетень в МФЦ с идентификацией по паспорту.
Оценка: инициатива хорошая, но есть сложности. Процедура напоминает инициативу с заверением подписи у нотариуса, но этот вариант в разы мягче и вполне достижим. Жители регулярно обращаются в МФЦ по разным вопросам, для большинства это знакомое место с понятными механизмами обращения. Полезно при этом проводить заочную часть собрания в электронной системе. Протоколы в бумажной форме будут заполнять немногие, как правило, это пожилые люди, которые часто посещают МФЦ и бумаге доверяют больше, чем электронным документам.
Сложности:
4. Запрет управляющей компании быть инициатором ОСС по выбору УК
Инициатива: запретить управляющим организациям выступать инициаторами общего собрания по выбору управляющей компании.
Оценка: инициатива спорная, требует доработки. В предложении есть свои плюсы. В настоящее время действующая УК, которой жильцы недовольны и которую пытаются сменить, может запустить свое собственное собрание в параллель тому, которое организуют жильцы и попытаться таким образом сохранить своё положение в доме. Новая инициатива исключает подобную возможность.
Но бывают более сложные ситуации: например, когда жильцов устраивает действующая УК, а её пытаются сместить. В этом случае УК захочет инициировать собрание ради блага жильцов и при их поддержке, но, если инициатива будет принята, сделать этого действующая УК не сможет. Поэтому инициативу в таком виде принимать нельзя — нужно доработать и отделить случаи, когда УК действует против интересов жителей, от случаев, когда она действует в их интересах и по их воле.
5. Годичное ограничение на перевыбор УК
Правовая база. Норма указана в статье 162 ЖК РФ. Годичное ограничение закреплено в ч. 8.2 ст. 162 (после Федерального закона № 434-ФЗ от 04.08.2023): собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и выбрать новую УК не ранее чем через год с даты заключения договора, кроме случаев невыполнения УК условий договора или смены способа управления. Также работает ч. 6 ст. 162 о пролонгации договора, если никто не заявил о его прекращении.
Инициатива: распространить годичное ограничение на любой выбор управляющей организации жителями, включая не только её замену, но и сохранение действующей УК.
Оценка: инициатива позитивная, но требует детальной проработки. Дело в том, что имеющийся закон научились обходить: в доме проводится ОСС по сохранению действующей УК. Суды трактуют такое собрание не как «выбор управляющей организации», подпадающий под годичное ограничение, а как подтверждение действующего договора, фактически просто как пролонгацию, а не перевыбор УК. В этом случае не нужно ждать год, чтобы провести новое собрание и выбрать на нём другую УК (зачастую даже без ведома жильцов).
Предлагаемая инициатива закрывает пути для обхода имеющегося закона, но необходимо точно определить исключения (сохранить два существующих — невыполнение УК условий договора и смена способа управления), разграничить «пролонгацию по умолчанию» и «решение ОСС о сохранении УК», а также учесть случаи, когда сохранение УК — это воля жильцов, а не решение, принятое под давлением.
6. Запрет на проведение других ОСС по смене УК на время суда
Инициатива: если подан иск об оспаривании результатов ОСС, в качестве обеспечительной меры суд запрещает проведение любых других собраний по смене управляющей компании, пока рассматривается иск.
Оценка: инициатива спорная, требует доработки. Идея ясна: пока жители судятся за восстановление своей УК, злоумышленники могут успеть провести ещё несколько поддельных ОСС по смене УК. При этом они плодят «легитимные» основания и обесценивая иск жильцов. Запрет на проведение собрание на время суда лишит их такой возможности. Но у этой палки два конца: суды по оспариванию ОСС идут годами. За это время у жителей может возникнуть потребность в проведении законного собрания по выбору новой УК или сохранению прежней. Полный запрет на проведение ОСС по смене УК ударит и по ним, в то время как недобросовестная сторона, подав иск, сможет «заморозить» смену УК на годы.
Возможная доработка: чтобы не выплеснуть ребёнка вместе с водой, необходимо, во-первых, ввести запрет на подозрительные собрания — то есть на те, которые инициированы оспариваемой стороной. Во-вторых, дать суду чёткие критерии; В-третьих, нужно ограничить срок действия обеспечительной меры и оставить жителям выход: они могут провести собрание, если оно инициировано в отношении другой УК и никак не связано с оспариваемой.
7. Выдача лицензии только после загрузки протокола в ГИС ЖКХ
Инициатива: выдавать (продлевать/подтверждать) лицензию на управление домом только после того, как в ГИС ЖКХ загружен протокол ОСС по выбору управляющей организации.
Оценка: правильная и своевременная мера. Она позволяет закрыть конкретный пробел в системе.
Сейчас возможна такая ситуация: УК приносит протокол с ошибками, ей всё равно выдают лицензию, а протокол в систему не загружают — отправляют дорабатывать. В результате домом управляет компания без корректного протокола-основания. Привязка «лицензия ↔ загруженный протокол» устраняет этот разрыв. Здесь важно, чтобы условием был только корректный протокол (проверка соответствия требованиям, в том числе по приказу Минстроя), а не сам факт загрузки файла. Нужно прописать разумные сроки загрузки, а также юридически оформить это как требование к договору управления/реестру лицензий, а не к самой лицензии.
8. Территориальная подсудность по месту нахождения дома
Инициатива: суд по спорам об ОСС и управлении домом должен определяться по территориальной подсудности — по месту физического нахождения жилого дома, а не по месту регистрации управляющей компании.
Оценка: инициатива замечательная! Серьёзной проблемой в настоящее время (во всяком случае, в Москве) является то, что крупные управляющие компании стараются проводить все суды в одном, «своём» суде — там, где у них лучше налажены взаимоотношения, где проще затянуть процесс на несколько лет (что они успешно и делают). Привязка подсудности к месту нахождения дома закрывает эту лазейку.
9. Обязательное раскрытие содержания собрания из информационной системы
Преамбула (из личного опыта): в доме проводилось ОСС в очно-заочной форме, при этом заочная часть шла с использованием информационной системы. Информация о факте проведения собрания попала в Госуслуги. дом и ГИС ЖКХ и была разослана жителям. Но узнать, чему было посвящено собрание (повестка, организатор, сроки и т. п.) оказалось невозможно.
Почему так вышло? Потому что информацию о содержании собрания из электронной информационной системы жителям обязаны предоставить в единственном случае — если форма проведения собрания была заочной с использованием информационной системы. Во всех остальных случаях (очное, очно-заочное и др.) предоставлять информацию не обязаны.
Инициатива: изменить норму таким образом, чтобы, вся информация о проводящемся в доме собрании, вне зависимости от формы его проведения (очно-заочное, заочное и т. д.) была бы доступна жителям в электронной информационной системе.
10. Включение уличной слаботочной электрики в общедомовое имущество
Инициатива: всё, что подключено к слаботочной электрике и находится снаружи дома (видеокамеры, шлагбаумы), признать частью общедомового имущества и включить в предмет обязательного голосования ОСС.
Оценка: инициатива ошибочная. Согласно ст. 36 ЖК РФ к общедомовому имуществу относится то, что служит всему дому и всем жителям. Шлагбаум этому критерию не соответствует: он нужен не всем жильцам и инициаторами установки являются, в основном, автовладельцы. Если насильно включить подобные объекты в общедомовое имущество и сделать голосование по ним обязательным, то любые изменения потребуют полноценного собрания с кворумом и протоколом. Это, во-первых, усложнит принятие решений по мелким и незначительным вопросам, а во-вторых, решения, касающиеся лишь части жильцов придётся принимать всем домом, что неизбежно приведёт к конфликтам. Кроме того, часть объектов, расположенных на улице, юридически не относится к общему имуществу дома. Разумнее решать такие вопросы точечно: например, заключать договор на установку шлагбаума с конкретными пользователями и согласовывать его размещение. Увеличение состава общего имущества посредством обязательных ОСС — это стрельба из пушки по воробьям.
Заключение:
Ключевой тезис, озвученный на круглом столе звучит так:
Проблема не в том, что законодательство в чём-то несовершенно. Проблема в том, что злоумышленники, пользуясь разными трактовками правил и законов, действуют в обход закона. Добросовестные жители, которые хотят хорошую управляющую компанию, опираются на закон; злоумышленники используют его обходные трактовки и недобросовестность отдельных участников жилищного контроля. Поэтому первичная борьба должна вестись за то, чтобы все стороны жилищных отношений в России соблюдали закон.
При этом полезны точечные инициативы, те, что усложняют жизнь злоумышленникам.
Даже если они сумеют найти обходной путь, каждый барьер на этом пути будет повышать цену такого манёвра и снижать давление на жителей.
В идеале закон и судебная практика должны обязывать сторону, инициирующую и получающую выгоду от спорного решения ОСС (УК или инициатора собрания), доказывать его правомерность. Это снимет груз ответственности с добросовестных собственников, которые сейчас вынуждены годами отстаивать свою правоту в судах, доказывая факты подделки протоколов.
Увы, подобный закон вряд ли когда-нибудь будет принят, поэтому пока можно и нужно разумно бороться всеми законными и реально работающими способами, а именно: создавать наборы барьеров, которые помогут максимально жизнь мошенникам усложнить, а честным жителям — облегчить.
Я составил список озвученных инициатив и прокомментировал их, добавив одну от себя.
1. Обязательное нотариальное заверение подписи
Инициатива: при проведении ОСС каждый собственник голосует с нотариальным заверением своей подписи при передаче решения собранию.
Оценка: предлагаемый механизм избыточен и контрпродуктивен.
Цель понятна — помешать недобросовестным организаторам ОСС, которые подделывают подписи и портят жизнь жителям. Такая система усложнит процедуру не только тем, кто проводит поддельные собрания, но и тем, кто проводит настоящие. Убедить каждого собственника отправиться к нотариусу, чтобы он подтвердил свою подпись, будет очень непросто: услуги нотариуса стоят денег, визит к нему отнимает время и требует дополнительной логистики. В результате честные собрания просто перестанут проводиться — невозможно будет собрать кворум. Ну, а недобросовестные всё равно найдут способ обойти это требование. Так что предложение заверять подписи у нотариуса — это попытка лечить головную боль гильотиной.
Возможный вариант: инициатор ОСС заверяет свою подпись у нотариуса до того, как рассылать жителям Уведомление о предстоящем собрании. Это не сложно организовать, зато у жителей будут дополнительные гарантии.
2. Личная сдача документов инициатором ОСС; несколько инициаторов
Инициатива: инициатор ОСС обязан сам сдавать результаты собрания в ГЖИ (и другие инстанции) — без передачи по доверенности или поручению, лично, под камеру, с предъявлением паспорта для надёжной идентификации.
Оценка: инициатива хорошая, её нужно развить. Она ломает схему, при которой инициатором «назначают» человека, который даже не знает о собрании, его подпись ставят задним числом, а документы за него сдаёт кто-то другой. Личная явка с паспортом и фиксацией на камеру делает такой вариант невозможным.
Возможное развитие: увеличить обязательное число инициаторов ОСС до трёх человек (для домов, где собственников жилья 50 и более). В этом случае у тех, кто захочет провести поддельное ОСС не будет возможности подкупить или уговорить жильца выступить инициатором и оформить на него собрание.
Что учесть при проработке: необходимо чётко определить минимальное и максимальное количество инициаторов, возможно, понадобится установить градацию в зависимости от количества собственников в доме. Следует также указать, что все инициаторы выступают совместно и имеют равные права, а для подачи документов можно выбрать среди них старшего. Каждый из инициаторов обязан лично подтвердить своё участие в подаче документов.
3. Сдача бумажных бюллетеней через МФЦ с идентификацией
Инициатива: если голосование в очно-заочной форме проводится с помощью бумажных бюллетеней, то житель сдаёт бюллетень в МФЦ с идентификацией по паспорту.
Оценка: инициатива хорошая, но есть сложности. Процедура напоминает инициативу с заверением подписи у нотариуса, но этот вариант в разы мягче и вполне достижим. Жители регулярно обращаются в МФЦ по разным вопросам, для большинства это знакомое место с понятными механизмами обращения. Полезно при этом проводить заочную часть собрания в электронной системе. Протоколы в бумажной форме будут заполнять немногие, как правило, это пожилые люди, которые часто посещают МФЦ и бумаге доверяют больше, чем электронным документам.
Сложности:
- Ответственность ложится на сотрудника МФЦ, который фактически становится Администратором Информационной системы. Этот момент требует проработки.
- Не во всех регионах нашей страны хорошо развита система МФЦ, поэтому для них необходимо продумать схожий простой формат идентификации.
4. Запрет управляющей компании быть инициатором ОСС по выбору УК
Инициатива: запретить управляющим организациям выступать инициаторами общего собрания по выбору управляющей компании.
Оценка: инициатива спорная, требует доработки. В предложении есть свои плюсы. В настоящее время действующая УК, которой жильцы недовольны и которую пытаются сменить, может запустить свое собственное собрание в параллель тому, которое организуют жильцы и попытаться таким образом сохранить своё положение в доме. Новая инициатива исключает подобную возможность.
Но бывают более сложные ситуации: например, когда жильцов устраивает действующая УК, а её пытаются сместить. В этом случае УК захочет инициировать собрание ради блага жильцов и при их поддержке, но, если инициатива будет принята, сделать этого действующая УК не сможет. Поэтому инициативу в таком виде принимать нельзя — нужно доработать и отделить случаи, когда УК действует против интересов жителей, от случаев, когда она действует в их интересах и по их воле.
5. Годичное ограничение на перевыбор УК
Правовая база. Норма указана в статье 162 ЖК РФ. Годичное ограничение закреплено в ч. 8.2 ст. 162 (после Федерального закона № 434-ФЗ от 04.08.2023): собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и выбрать новую УК не ранее чем через год с даты заключения договора, кроме случаев невыполнения УК условий договора или смены способа управления. Также работает ч. 6 ст. 162 о пролонгации договора, если никто не заявил о его прекращении.
Инициатива: распространить годичное ограничение на любой выбор управляющей организации жителями, включая не только её замену, но и сохранение действующей УК.
Оценка: инициатива позитивная, но требует детальной проработки. Дело в том, что имеющийся закон научились обходить: в доме проводится ОСС по сохранению действующей УК. Суды трактуют такое собрание не как «выбор управляющей организации», подпадающий под годичное ограничение, а как подтверждение действующего договора, фактически просто как пролонгацию, а не перевыбор УК. В этом случае не нужно ждать год, чтобы провести новое собрание и выбрать на нём другую УК (зачастую даже без ведома жильцов).
Предлагаемая инициатива закрывает пути для обхода имеющегося закона, но необходимо точно определить исключения (сохранить два существующих — невыполнение УК условий договора и смена способа управления), разграничить «пролонгацию по умолчанию» и «решение ОСС о сохранении УК», а также учесть случаи, когда сохранение УК — это воля жильцов, а не решение, принятое под давлением.
6. Запрет на проведение других ОСС по смене УК на время суда
Инициатива: если подан иск об оспаривании результатов ОСС, в качестве обеспечительной меры суд запрещает проведение любых других собраний по смене управляющей компании, пока рассматривается иск.
Оценка: инициатива спорная, требует доработки. Идея ясна: пока жители судятся за восстановление своей УК, злоумышленники могут успеть провести ещё несколько поддельных ОСС по смене УК. При этом они плодят «легитимные» основания и обесценивая иск жильцов. Запрет на проведение собрание на время суда лишит их такой возможности. Но у этой палки два конца: суды по оспариванию ОСС идут годами. За это время у жителей может возникнуть потребность в проведении законного собрания по выбору новой УК или сохранению прежней. Полный запрет на проведение ОСС по смене УК ударит и по ним, в то время как недобросовестная сторона, подав иск, сможет «заморозить» смену УК на годы.
Возможная доработка: чтобы не выплеснуть ребёнка вместе с водой, необходимо, во-первых, ввести запрет на подозрительные собрания — то есть на те, которые инициированы оспариваемой стороной. Во-вторых, дать суду чёткие критерии; В-третьих, нужно ограничить срок действия обеспечительной меры и оставить жителям выход: они могут провести собрание, если оно инициировано в отношении другой УК и никак не связано с оспариваемой.
7. Выдача лицензии только после загрузки протокола в ГИС ЖКХ
Инициатива: выдавать (продлевать/подтверждать) лицензию на управление домом только после того, как в ГИС ЖКХ загружен протокол ОСС по выбору управляющей организации.
Оценка: правильная и своевременная мера. Она позволяет закрыть конкретный пробел в системе.
Сейчас возможна такая ситуация: УК приносит протокол с ошибками, ей всё равно выдают лицензию, а протокол в систему не загружают — отправляют дорабатывать. В результате домом управляет компания без корректного протокола-основания. Привязка «лицензия ↔ загруженный протокол» устраняет этот разрыв. Здесь важно, чтобы условием был только корректный протокол (проверка соответствия требованиям, в том числе по приказу Минстроя), а не сам факт загрузки файла. Нужно прописать разумные сроки загрузки, а также юридически оформить это как требование к договору управления/реестру лицензий, а не к самой лицензии.
8. Территориальная подсудность по месту нахождения дома
Инициатива: суд по спорам об ОСС и управлении домом должен определяться по территориальной подсудности — по месту физического нахождения жилого дома, а не по месту регистрации управляющей компании.
Оценка: инициатива замечательная! Серьёзной проблемой в настоящее время (во всяком случае, в Москве) является то, что крупные управляющие компании стараются проводить все суды в одном, «своём» суде — там, где у них лучше налажены взаимоотношения, где проще затянуть процесс на несколько лет (что они успешно и делают). Привязка подсудности к месту нахождения дома закрывает эту лазейку.
9. Обязательное раскрытие содержания собрания из информационной системы
Преамбула (из личного опыта): в доме проводилось ОСС в очно-заочной форме, при этом заочная часть шла с использованием информационной системы. Информация о факте проведения собрания попала в Госуслуги. дом и ГИС ЖКХ и была разослана жителям. Но узнать, чему было посвящено собрание (повестка, организатор, сроки и т. п.) оказалось невозможно.
Почему так вышло? Потому что информацию о содержании собрания из электронной информационной системы жителям обязаны предоставить в единственном случае — если форма проведения собрания была заочной с использованием информационной системы. Во всех остальных случаях (очное, очно-заочное и др.) предоставлять информацию не обязаны.
Инициатива: изменить норму таким образом, чтобы, вся информация о проводящемся в доме собрании, вне зависимости от формы его проведения (очно-заочное, заочное и т. д.) была бы доступна жителям в электронной информационной системе.
10. Включение уличной слаботочной электрики в общедомовое имущество
Инициатива: всё, что подключено к слаботочной электрике и находится снаружи дома (видеокамеры, шлагбаумы), признать частью общедомового имущества и включить в предмет обязательного голосования ОСС.
Оценка: инициатива ошибочная. Согласно ст. 36 ЖК РФ к общедомовому имуществу относится то, что служит всему дому и всем жителям. Шлагбаум этому критерию не соответствует: он нужен не всем жильцам и инициаторами установки являются, в основном, автовладельцы. Если насильно включить подобные объекты в общедомовое имущество и сделать голосование по ним обязательным, то любые изменения потребуют полноценного собрания с кворумом и протоколом. Это, во-первых, усложнит принятие решений по мелким и незначительным вопросам, а во-вторых, решения, касающиеся лишь части жильцов придётся принимать всем домом, что неизбежно приведёт к конфликтам. Кроме того, часть объектов, расположенных на улице, юридически не относится к общему имуществу дома. Разумнее решать такие вопросы точечно: например, заключать договор на установку шлагбаума с конкретными пользователями и согласовывать его размещение. Увеличение состава общего имущества посредством обязательных ОСС — это стрельба из пушки по воробьям.
Заключение:
Ключевой тезис, озвученный на круглом столе звучит так:
Проблема не в том, что законодательство в чём-то несовершенно. Проблема в том, что злоумышленники, пользуясь разными трактовками правил и законов, действуют в обход закона. Добросовестные жители, которые хотят хорошую управляющую компанию, опираются на закон; злоумышленники используют его обходные трактовки и недобросовестность отдельных участников жилищного контроля. Поэтому первичная борьба должна вестись за то, чтобы все стороны жилищных отношений в России соблюдали закон.
При этом полезны точечные инициативы, те, что усложняют жизнь злоумышленникам.
Даже если они сумеют найти обходной путь, каждый барьер на этом пути будет повышать цену такого манёвра и снижать давление на жителей.
В идеале закон и судебная практика должны обязывать сторону, инициирующую и получающую выгоду от спорного решения ОСС (УК или инициатора собрания), доказывать его правомерность. Это снимет груз ответственности с добросовестных собственников, которые сейчас вынуждены годами отстаивать свою правоту в судах, доказывая факты подделки протоколов.
Увы, подобный закон вряд ли когда-нибудь будет принят, поэтому пока можно и нужно разумно бороться всеми законными и реально работающими способами, а именно: создавать наборы барьеров, которые помогут максимально жизнь мошенникам усложнить, а честным жителям — облегчить.